Ce Trebuie Sa Verifici Cand Cumperi Un Apartament Nou

Achizitionarea unui apartament nou, este una dintre cele mai importante decizii financiare pe care o vei face in timpul vietii tale.

Calcularea pretului final si luarea in considerare a posibilitatii de colaborare cu un agent imobiliar cu experienta, sunt doar doua aspecte pe care trebuie sa le ai in vedere.

Concret, iata tot ce trebuie sa verifici atunci cand vrei sa cumperi un apartament nou:

( Si tine minte: detaliile fac diferenta.)

1. Verifica documentele juridice

Pentru inceput, poti discuta cu dezvoltatorul sau agentul imobiliar care il reprezinta, si le poti solicita urmatoarele documente, dupa caz: certificat de urbanism, autorizatie de constructie, proces verbal de receptie, extras de carte funciara.

Certificatul de urbanism, de pilda, iti va face cunoscute, conditiile in care s-a realizat constructia apartamentului si care sunt avizele si acordurile in baza carora s-a emis autorizatia de constructie.

Revizuind toate aceste documente, poti afla mai multe detalii despre imprejurarile in care s-a realizat constructia.

Adica, poti vedea, de pilda, daca s-a tinut cont de inaltimea maxima permisa, care sunt distantele obligatorii fata de proprietatile vecine si fata de axul strazii cat si alte aspecte, care te pot interesa.

Sau, daca ai nevoie sa cunosti detalii legate de partea tehnica a proiectului, nu lasa din mana documentele pe care ti le-am mentionat mai devreme.

Aici poti gasi detalii precum procentul maxim de ocupare a terenului (POT - raportul dintre suprafata constructiei la sol si suprafata terenului pe care s-a construit) sau coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT - raportul dintre suma suprafetelor nivelurilor si suprafata terenului).

Un alt lucru pe care poti sa il verifici, este daca strada de acces la imobil este pe domeniul public sau pe proprietatea dezvoltatorului, si nu pe proprietatea privata a altcuiva.

Cunoscand regimul de proprietate al strazii, vei stii cui trebuie sa te adresezi, pentru eventuale reparatii.

Foarte important: fii sigur ca cel ce vinde, detine in proprietate apartamentul pe care il cumperi si ca iti transmite tie, dreptul de proprietate, liber de sarcini.

2. Verifica antecontractul de vanzare-cumparare

Atunci cand vrei sa cumperi o locuinta noua, prin credit bancar si te folosesti in prima faza, de plata unui avans, vei incheia cu siguranta, un antecontract de vanzare-cumparare.

Antecontractul este denumit din punct de vedere legal, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare si este reglementat de Codul Civil.

Desi recent, Inalta Curte de Casatie si Justitie a hotarat ca nu este obligatoriu ca antecontractul sa imbrace forma autentica (mai multe detalii in Decizia nr. 23/03.04.2017 in dosarul nr.3996/1/2016, ICCJ), iti recomand ca incheierea antecontractului sa o faci la notar.

Cere sa vezi in prealabil draftul antecontractului si comunica-i vanzatorului ca doresti ca un avocat sa-l analizeze, si dupa caz, sa negociati clauzele contractuale.

Ulterior, vanzatorul te va chema la notar pentru semnarea actului.

Insa tine minte: nu este indicat sa semnezi fara sa analizezi antecontractul pus la dispozitie de vanzator, pentru ca risti ca acesta sa aiba clauze ce sunt in favoarea vanzatorului.

Asa ca, inainte de a semna un antecontract, asigura-te ca ai analizat singur sau impreuna cu avocatul tau, actele juridice ale imobilului si ca ai inteles si acceptat clauzele prevazute.

Cateva lucruri pe care este bine sa le verifici:

  • identitatea dintre vanzator si cel ce detine dreptul de proprietate asupra apartamentului, sa fie una si aceeasi persoana;
  • identificarea apartamentului ca adresa, numar, suprafata construita si suprafata utila, numar de camere;
  • pretul apartamentului si modalitatea in care se plateste: de exemplu avans in valoare de x lei la data semnarii antecontractului, iar diferenta de pret de x lei la data incheierii contractului de vanzare-cumparare. Specifica si moneda: lei/euro/usd si daca vorbim de valuta, specifica si cursul valutar.
  • termenul limita de incheiere al contractului de vanzare-cumparare, mai ales atunci cand imobilul este inca in constructie;
  • data predarii apartamentului – iti recomand ca apartamentul sa fie predat (finisat in totalitate) la data la care se incheie contractul de vanzare-cumparare;
  • o clauza prin care sa poti sa te razgandesti de la cumpararea apartamentului, pentru motive neimputabile tie (de exemplu: banca nu iti mai poate aproba creditul);
  • o clauza prin care, daca vanzatorul se razgandeste la data vanzarii imobilului, sa iti restituie avansul in intregime plus o anumita suma de bani. Spre exemplu: dublul avansului platit, sau o suma fixa, de pilda 5.000 euro.

Oricum ar fi, recomandarea mea este sa nu platesti un avans mare.

Ideal, mentine avansul la minim. Un avans de 5% este suficient.

De ce? Pentru ca risti si blochezi niste bani.

Este vorba despre apartamentul tau. Minimizeaza riscurile juridice si asigura-te ca semnezi un antecontract care te protejeaza si te avantajeaza.

3. Verifica contractul de vanzare-cumparare

Daca de-abia acum apartamentul este gata, verifica inca o data toate documentele juridice si documentele constructiei (exemplu: cartea tehnica) pentru a fii sigur de ceea ce cumperi.

Apoi, asa cum te-ai obisnuit de la pasul anterior, cere draftul contractului de vanzare-cumparare si cere-i avocatului sa-l analizeze.

Si aici, vanzatorul poate sa-si limiteze raspunderea sau sa-si rezerve o serie de drepturi, iar tu vrei sa cumperi cu avantaj pentru tine. Fii inteligent.

Ce trebuie sa verifici:

  • este necesar in primul rand, sa te asiguri ca vanzatorul nu isi limiteaza raspunderea si ca iti acorda toate garantiile prevazute de lege;
  • verifica inca o data datele apartamentului (ca suprafata, ca adresa, numar de camere) cat si pretul;
  • verifica data de predare - ideal este ca apartamentul sa fie predat la data la care se semneaza contractul de vanzare-cumparare;
  • plata apartamentului - plateste la data semnarii contractului de vanzare-cumparare. Exista dezvoltatori care cer plata pretului inainte de vanzare. Nu iti recomand sa faci asta;
  • verifica daca vanzatorul isi pastreaza vreun drept sau iti impune vreo obligatie mai deosebita: de exemplu, sa inchei un contract de cablu/internet/paza cu o firma agreata de vanzator si sa platesti o taxa lunara „de complex”. Sau sa nu poti modifica fatada imobilului fara acordul vanzatorului (de pilda sa nu poti sa inchizi balconul, sa nu poti monta aer conditionat).

4. Verifica garantiile pentru lucrari si certificatele de calitate pentru material

Un apartament nou iti va aduce mai putine cheltuieli cu reparatiile, in timp, fata de unul construit inainte de Revolutie. De asemenea, peste ani, il poti vinde la un pret mult mai bun.

Daca vrei intr-adevar sa te asiguri ca s-au folosit materialele prevazute in proiect, si nu altele de o calitate inferioara, este bine sa ceri certificatele de calitate pentru materiale.

In plus, ca masura de protectie impotriva viciilor ascunse, poti intotdeauna solicita si garantiile pentru lucrari ca sa vezi ce si-au asumat antreprizele care au realizat blocul in care tu vrei sa te muti.

Un alt motiv pentru care este bine sa stii din ce materiale a fost construit apartamentul pe care doresti sa-l cumperi este acesta: in momentul in care vei dori sa faci modificari in locuinta ta, chiar si in cazul montarii unui banal corp suspendat, vei stii la ce material sa te raportezi.

Peretii de caramida de pilda sau cei din gips-carton, suporta greutati diferite si ar trebui sa poti sa oferi aceste informatii celor care se ocupa de mobilier pentru a lua, impreuna, decizia cea mai buna.

Verifica unde sunt instalatiile din imobil.

Dezvoltatorul trebuie sa-ti puna la dispozitie cartea tehnica a imobilului, astfel incat sa stii unde anume sunt retelele de instalatii si echipamentele, atat pentru spatiile comune, cat si pentru apartamentul tau.

In cazul neplacut al unei inundatii sau a oricarei alte probleme care poate avea loc in viitor, specialistii care iti vin in ajutor, trebuie sa stie unde sa intervina pentru a repara.

In caz contrar, daunele ce pot aparea, pot fi mult mai mari: de la un timp indelungat in care te vei lupta cu problema, la spargeri in pereti pentru gasirea instalatiilor, urmate de reparatii ulterioare destul de costisitoare.

5. Verifica documentele pentru centrala termica

Majoritatea blocurilor noi au centrale termice pentru incalzirea spatiului si a apei, iar aceasta, are nevoie de revizii periodice.

In baza unor modificari recente de legislatie, reviziile la centrala termica se pot face doar pe baza documentelor echipamentului si a unui proiect de instalatii, supus verificarii de specialitate.

Proiectul pentru intreg blocul, poate fi gasit in cartea tehnica a imobilului, iar caracteristicile tehnice ale centralei le vei solicita dezvoltatorului, in cazul in care nu ti le-a oferit la momentul intrarii in posesie a apartamentului.

Alte aspecte de care sa tii cont si pe care sa le verifici, inainte de a lua decizia finala

Cheltuielile de intretinere

Oricat de mare este "bataia de cap" pe care o duci, pana cand reusesti sa devii proprietar in toata regula, incearca sa gandesti inteligent si pe termn lung.

Intereseaza-te si care sunt cheltuielile de intretinere ale apartamentului pe care doresti sa-l cumperi.

De asemenea, intereseaza-te daca ai acces la parcare.

Uita-te pe listele de intretinere sa vezi cam cat se plateste in bloc pentru utilitati, in cazul unui apartament similar cu cel pe care tu ti-l doresti.

De asemenea, poti intreba viitorii posibili vecini, despre taxele si impozitele pe care le platesc ei, pentru proprietati similare.

Daca ai o masina, nu uita sa te interesezi de locul de parcare. Intreaba vanzatorul daca ai parcare asigurata, sau daca va trebui sa platesti suplimentar pentru aceasta.

In cazul in care fostul proprietar nu a avut un autoturism, poti face o solicitare la primaria locala pentru a-ti repartiza un loc cat mai aproape de casa.

Vecinii

Fiind vorba despre un apartament nou, este clar ca pornesti la drum cu oameni, care se muta si ei la randul lor, pentru prima data, in locuintele respective.

Incearca pe cat de mult poti, sa afli de cine vei fi inconjurat pentru mai multi ani ai vietii tale, inainte de a semna un contract.

Iti va fi foarte greu sa locuiesti langa un vecin prea zgomotos sau amator de petreceri, dar si langa persoane cu un auz mult prea sensibil.

De asemenea, uita-te la curatenia de pe scara blocului, din fata blocului si la gradinile din jurul acestuia. Iti vor da foarte multe indicii despre comunitatea din care vei face parte.

Cu siguranta, sfaturile de mai sus te vor ajuta in procesul cumpararii apartamentului nou pe care ti-l doresti. Totusi, daca nu dispui de foarte mult timp pentru a face tu singur toate verificarile si ai nevoie de ajutorul unui specialist, contacteaza-ne. Suna la 0737.800.000.