Ghidul cumparatorului

Iti prezentam pasii ce ar trebui facuti in caz de cumparare

Am ales sa demaram procesul de cumparare a apartamentului tau cu acest aspect, al colaborarii cu un agent imobiliar, pentru ca un profesionist iti va oferi cele mai bune sfaturi inca din fazele incipiente ale cumpararii. Specialistii Domina Imobiliare iti vor oferi un pachet personalizat de servicii, adaptat cerintelor tale, incepând cu identificarea nevoilor tale locative si continuand cu celelalte etape prezentate mai jos.

De ce sa colaborezi cu un specialist Domina Imobiliare? Iti vom oferi mai jos cateva dintre motivele pentru care vei gasi singur raspunsul la aceasta intrebare:

  • Pentru a avea acces la informatii. Specialistii nostri iti vor oferi informatii pretioase legate de preturile la care s-au tranzactionat alte oferte in zona selectata de tine, perioada cea mai potrivita pentru a face o achizitie, timpul de cand o anumita oferta este listata pe piata, precum si de istoricul si caracteristicile zonei unde doresti sa cumperi un apartament;
  • Pentru a avea acces la oferte. Specialistii nostri iti vor deschide usile. Astfel tu vei avea posibilitatea de a viziona intr-un interval de timp rezonabil mai multe apartamente, fiecare dintre ele raspunzand solicitarilor tale intr-o mare masura;
  • Pentru a castiga timp. Timpul este foarte pretios atat pentru tine cat si pentru specialistii nostri. De aceea ei vor identifica pentru tine cele mai bune variante in cel mai scurt posibil si vei putea astfel alege dintre acestea apartamentul perfect pentru tine si familia ta;
  • Pentru a castiga incredere. Apeland la serviciile specialistilor nostri nu vei calca pe un teren minat, apartamentele prezentate fiind vizionate initial de catre acestia. Este foarte important sa nu intri intr-un apartament legat la ochi, specialistii nostri punandu-ti la dispozitie prezentari explicite ale acestuia, in format text, foto si video;
  • Pentru a castiga bani, specialistii nostri negociind pentru tine cel mai bun pret pentru apartamentul selectat;
  • Pentru a castiga siguranta, tranzactia de vanzare-cumparare desfasurandu-se conform normelor legale in vigoare. In acest sens, specialistii nostri vor verifica toate documentele apartamentului selectat.

Cum aleg sa cumpar un apartament sau o casa?

Iata cateva sfaturi pentru a va ajuta sa alegeti sa cumparati cea mai buna casa sau apartament care sa va satisfaca nevoile locative din toate punctele de vedere.

Odata ce ati stabilit cartierele in care va doriti sa locuiti si v-ati analizat bugetul de care dispuneti pentru cumpararea apartamentului sau casei dorite, faceti o cerere unui consilier imobiliar cu criteriile dumneavoastra. Acesta va analiza cererea si va va trimite o oferta personalizata cu proprietatile disponibile in conditiile descrise de dumneavoastra.

In urma analizarii ofertei primite, va puteti decide in baza bugetului avut care sunt apartamentele sau casele care va satisfac nevoile ca si numar de camere. Din lista de imobile va veti putea alege sa vizionati ofertele de case vanzare  sau apartamente vanzare cu cele mai multe caracteristici si facilitati care satisfac cerintele in alegerea dumneavoastra.

Cand lista de oferte se reduce, luati in considerare si tipurile de imobile: case unifamiliale, case duplexuri, case insiruite sau apartamente. In ce tip de imobil v-ar placea cel mai mult sa locuiti? Pe masura ce incepeti sa vizionati proprietati, o sa tineti cont si de nevoile si gusturile personale in a va decide daca doriti sa cumparati o proprietate noua, in care nu mai aveti de investit, o proprietate mai veche dar aici trebuie sa acceptati finisajele existente , sau o proprietate veche care va trebui sa o renovati.

Toti cumparatorii tin cont si de posibilitatea de revanzare la un moment dat al imobilului care urmeaza sa-l achizitioneze. Pentru cei care cumpara un apartament cu 2 camere, la un moment dat o sa fie nevoie sa se mute la un apartament mai mare, cu 3 sau 4 camere, adica un apartament cu 2, 3 dormitoare. Clientii care hotarasc sa cumpere un apartament cu 3 sau 4 camere, la un moment dat se vor indrepta spre o casa duplex sau o casa insiruita sau chiar casa unifamiliala.

Daca va ganditi ca la un moment dat veti revinde proprietatea, ganditi-va sa fie un apartament sau o casa normala, sa nu fie ceva neobisnuit. Pentru proprietatile iesite din tipar, target-ul de clienti este limitat si restrans.

Atunci cand ai gasit casa sau apartamentul care este in mod clar cea mai buna pentru tine, actioneaza! Nu asteptati, ca in acest timp un alt client poate veni si sa fie mult mai hotarat decat dumneavoastra in luarea deciziilor!

Trimiteti un e-mail la office@domina.ro sau sunati la numarul de telefon 0735 800 000, pentru a ne spune ce doriti sa cumparati si noi va vom trimite in cel mai scurt timp o oferta personalizata!

Specialistii Domina Imobiliare iti recomanda sa parcurgi urmatorii pasi:

Primul pas este stabilirea pretului final de vanzare intre parti si asigurarea de faptul ca nu exista nici o neintelegere in acest sens. 

Al doilea pas este acela de a permite cumparatorului sa verifice actele de proprietate ale vanzatorului. Cumparatorul poate studia actele doar in prezenta vanzatorului, la sediul agentiei imobiliare, sau la un notar. In nici un caz nu se ofera actele de proprietate in original unei persoane necunoscute. 

Al treilea pas este semnarea antecontractului de vanzare - cumparare, preferabil la sediul agentiei imobiliare sau la notar. Acest antecontract este o promisiune asumata de ambele parti de a incheia in viitor, la pretul convenit, contractul de vanzare - cumparare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem de importante, si anume: pretul vanzarii - cumpararii; data - limita pana la care trebuie semnat contractul de vanzare - cumparare final; termenul de eliberare a imobilului; avansul platit prin antecontract; modalitatea de plata a pretului imobilului. Antecontractul are o importanta deosebita, deoarece prin semnarea lui intelegerea dintre parti capata valoare juridica, iar daca o parte doreste sa nesocoteasca aceasta intelegere, cealalta parte se poate adresa cu succes instantei de judecata. 

Al patrulea pas este obtinerea actelor, beneficiind de sprijinul permanent al specialistilor nostri.

Al cincilea pas este semnarea contractului final de vanzare-cumparare la notar. Ambele parti trebuie sa ia de la notar cel putin un exemplar al contractului final de vanzare-cumparare. 

Dupa semnarea contractului, cumparatorul se poate solicita sprijinul pentru schimbarea abonamentelor la utilitati (Electrica, Romtelecom etc.) de pe numele vanzatorului pe numele cumparatorului, in calitatea sa de nou proprietar al imobilului. 

Este obligatoriu ca tranzactia de vanzare-cumparare sa se desfasoare respectand toate normele si procedurile legale, in conditii de maxima siguranta pentru parti. In acest sens, verificarea documentelor devine o sarcina pe cat de importanta,  pe atat de complicata pentru un cumparator neavizat.

Apeland la serviciile Domina Imobiliare, vei beneficia si de aceasta facilitate in cadrul pachetului personalizat pe care ti-l vom oferi. Specialistii nostri sunt in masura sa-ti prezinte, sau sa solicite in numele tau, lista de documente necesare pentru identificarea apartamentului, a proprietarilor, a viciilor juridice (daca acestea exista) si a oricaror alte aspecte pe care tu, cu siguranta ai dificultati in a le descoperi.

  • Actul de proprietate asupra apartamentului, care poate fi dupa caz: contract de vanzare-cumparare, certificate de mostenitor, contract de donatie, sentinta civila definitiva si irevocabila, etc;
  • Extrasul de carte funciara, care se obtine de catre biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciara din cadrul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara si este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciara este documentul care certifica datele de identificare ale unei proprietati, precum si situatia juridica a acesteia (daca este sau nu ipotecata, daca exista sau nu interdictii de instrainare, etc.);
  • Documente care certifica faptul ca vanzatorul nu are datorii in legatura cu apartamentul vandut (certificatul fiscal, care se obtine de la Administratia Financiara si care confirma faptul ca proprietarul este la zi cu darile fata de stat; adeverinta de la asociatia de proprietari, care sa arate ca proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de intretinere, de reparatii sau alte cheltuieli comune; adeverinta de la Electrica, care sa arate ca proprietarul este cu platile la zi;
  • Certificatul energetic, document care atesta performanta energetica a cladirii, prezentarea acestuia devenind o obligatie legala a vanzatorului incepand cu 2013;
  • Declaratie de la primarie (dupa caz) cu specificarea ca imobilul nu este revendicat sau notate procese in circuitul civil, in situatia in care imobilul a fost dobandit in baza Legii 10 sau 112.
  •  Actele de identitate ale vanzatorilor 

Creditele imobiliare sau ipotecare pot fi folosite: pentru cumpararea sau constructia unei locuinte, pentru modernizarea / extinderea unui imobil, pentru achizitia unui teren si viabilizarea acestuia, sau pentru refinantarea unor imprumuturi similare.

Avand in vedere modificarile legislative aparute la finalul anului 2008 si ulterior reglementarile BNR de la finalul anului 2011, intre un credit ipotecar si unul imobiliar nu mai exista nici o diferenta.

Principala deosebire consta in modul de actualizare a dobanzilor. La creditele ipotecare, legislatia impunea ca bancile sa ajusteze dobanzile variabile numai in functie de un indice de referinta verificabil. Acum acest lucru este obligatoriu la orice tip de credit, inclusiv la cele imobiliare.

Creditul punte este un produs special in categoria creditelor pentru locuinte. Imprumutul este destinat persoanelor care detin o locuinta si vor sa o vanda pentru a cumpara alta.

Spre deosebire de un imprumut normal care se ramburseaza in timp, in mai multe rate, creditele punte se ramburseaza, de regula, integral la scadenta.

Imprumutul este restituit dupa vanzarea imobilului detinut initial in proprietate, iar pe perioada contractului, se plateste numai dobanda.

Pe langa destinatiile clasice, creditele imobiliare / ipotecare pot fi folosite si pentru refinantarea unui credit similar contractat in trecut.

Aceasta solutie este recomandata persoanelor care au in derulare un imprumut la o dobanda mult mai mare decat cea existenta pe piata in prezent. Apelul la un asemenea credit le permite clientilor sa-si diminueze, uneori substantial, costul cu dobanda.

Imprumutul in valuta era preferat inainte de majoritatea persoanelor care isi achizitionau casa prin credit. Decizia era motivata de faptul ca dobanzile la euro, franci elvetieni si dolari erau mai mici decat cele la lei.

Dupa ce criza financiara s-a facut simtita si la noi, bancile au inceput sa renute treptat la creditele in franci elvetieni si dolari pana la eliminarea acestora. In prezent oferta acestora mai este compusa doar din credite in lei si euro.

In ultimii ani BNR a inceput sa impulsioneze creditul in lei prin scaderea repetata a dobanzii cheie. Acest lucru a dus la scaderea abrupta a dobanzilor in lei, astfel ca diferenta intre costul acestora si acelor in euro a devenit din ce in ce mai mica. In unele cazuri costurile sunt chiar comparablie. 

Creditele in lei nu sunt lipsite totusi de riscuri, deoarece imprumuturile pentru locuinte au dobanzi variabile, care sunt indexate in functie de dobanzile de pe piata interbancara.

In acest sens un risc foarte mare vine din partea Robor care desi a scazut pana la minime istorice evolutia acestuia se poate inversa oricand. Se poate observa ca de-a lungul anilor evolutia acestuia a inregistrat atat scaderi ample, cat si cresteri pe masura.

Pe de alta parte, un atu important al creditelor in lei este ca nu expun clientul la riscul valutar. Acest lucru inseamna ca rata lunara de rambursat - calculata in lei - nu se modifica in functie de evolutia cursului de schimb.

Iar daca avem in vedere deprecierea abrupta a monedei nationale din ultima perioada, un credit in lei poate fi o alegere mai prudenta.

Din acest motiv este foarte important ca solicitantii de credite sa compare ofertele a cat mai multe banci, deoarece pot economisi in acest fel sume importante.

Un avantaj al creditelor in lei vine si din prisma avansului. Ca urmare a reglementarilor BNR de la finalul anului 2011, creditele in lei presupun un avans minim de 15%.

Pe de alta parte, in cazul creditelor imobiliare acordate in alta valuta situatia este diferita. Daca imprumutul este acordat in aceeasi moneda in care solicitantii isi incaseaza veniturile, avansul minim porneste de la 20%. Cei care doresc un imprumut intr-o alta valuta decat cea in care obtin salariul, trebuie sa prezinte un avans minim de cel putin 25%.

Imprumuturile in valuta sunt, in general, recomandate persoanelor care obtin venituri in moneda straina sau au salariile indexate in functie de cursul de schimb. In aceste cazuri, riscul valutar este acoperit, iar clientul nu va fi afectat de evolutiile nefavorabile de pe piata valutara. 

Persoanele care incaseaza venituri in lei pot opta in siguranta pentru creditele in valuta numai daca nu se imprumuta pana la limita gradului maxim de indatorare. In acest caz, clientii ar trebui sa opteze pentru un prag ceva mai mic, pentru a se asigura ca pot face fata unei posibile deprecieri semnificative a monedei nationale.

Costul creditului este format din dobanzi si comisioane. Dar la imprumuturile in valuta, intervine un cost suplimentar generat de evolutia cursului de schimb. Atunci cand leul se apreciaza (cursul de schimb euro/leu scade), rata lunara - transformata in lei - se micsoreaza, astfel ca imprumuturile in valuta devin mai ieftine. Invers, cand leul se depreciaza, creditele in moneda straina se scumpesc.

Sa luam un exemplu. Un imprumut in lei are o dobanda de 8%, iar altul in valuta de 7%. In cazul in care leul se depreciaza intr-un an cu 5%, dobanda reala platita de client (exprimata in lei) la imprumutul in moneda straina va fi de 12,4% (1,07x1,05-1). 

In caz contrar - cand leul se apreciaza intr-un an cu 5% - dobanda reala platita la creditul in valuta este de numai 1,7% (1,07x0,95-1).

In incercarea de a limita riscul valutar la care se expun clientii, noile reglementari ale BNR impun un avans minim de 25% in cazul clientilor care obtin venituri in lei si doresc un imprumut imobiliar in euro. 

Contrar, clientii care obtin venituri in lei si se indreapta catre un credit ipotecar in aceeasi moneda, pot prezenta un avans de doar 20%, in functie de normele interne ale fiecare banci in parte.

Aceste impuneri nu se aplica si in cazul creditelor acordate prin programul Prima Casa

Majoritatea bancilor practica dobanzi variabile la creditele imobiliare, produsele cu dobanzi fixe fiind destul de putine.

Creditele cu dobanda fixa ofera clientului posibilitatea de a cunoaste inca de la inceput toate costurile pe care le are un credit imobiliar pe toata durata sa de viata. Astfel, nu vor exista surprize ulterior, iar rata lunara stabilita initial ramane batuta in cuie.

Ratele fixe ale dobanzilor incorporeaza evolutia viitoare a randamentelor, astfel ca acestea pot fi mai mari sau mai mici decat cele variabile, in functie de perspectivele pe termen lung. De exemplu, dobanzile la lei se asteapta sa scada in urmatorii ani, astfel ca dobanzile fixe ar trebui sa fie mai mici decat cele variabile.

In cazul creditelor in valuta, tendinta pietei va fi de aliniere la standardele UE, pe fondul cresterii competitei dintre banci. Prin urmare, in urmatorii ani, ne putem astepta ca imprumuturile ipotecare in euro sa aiba costuri similare cu cele oferite de bancile europene.

In cazul in care un client contracteaza un credit la o dobanda fixa ridicata, el nu va putea beneficia de o eventuala reducere a dobanzilor pe piata interna. Singura solutie pentru a-si reduce costul imprumutului va fi refinantarea.

Creditele cu dobanzi variabile ofera posibilitatea de a beneficia de o eventuala ieftinire a finantarilor. Exista insa si riscul ca, in cazul in care dobanzile cresc, clientul sa fie nevoit sa plateasca rate tot mai mari la credit.

Pe langa imprumuturile cu dobanzi fixe si variabile, tot mai multe banci au introdus si credite cu dobanzi mixte: rata dobanzii este fixa pentru o perioada initiala de 1, 3 sau 5 ani, iar ulterior aceasta se transforma intr-una variabila.

De regula, dobanda stabilita la inceputul perioadei de creditare este situata sub media pietei, insa ulterior este posibil ca banca sa-si recupereze discountul oferit initial, prin practicarea unor dobanzi mai ridicate.

Creditele cu dobanzi mixte reprezinta o solutie atractiva pentru persoanele care doresc sa contracteze un imprumut imobiliar pe o perioada relativ scurta. In acest fel, vor beneficia de avantajele dobanzii scazute pe cea mai mare parte a timpului in care se deruleaza contractul.

Modificarile aduse dobanzilor variabile de la credite sa pot face, potrivit legii, numai in functie de un indice de referinta verificabil. Acesta poate fi un indice monetar de referinta - Robor, Euribor, Libor. 

Astfel, rata dobanzii la credit este formata dintr-o marja fixa, care se adauga la indicele de referinta. De exemplu, formula de calcul poate fi 5 puncte procentuale peste Euribor la 6 luni. In acest caz, dobanda la credit se modifica doar daca au loc cresteri sau scaderi ale ratei Euribor, marja fiind fixa pe toata durata contractului.

In prezent, rata dobanzii se modifica periodic, in functie de evolutiile de pe piata monetara. Intervalul de ajustare este de regula de sase luni, dar sunt si cazuri, cand modificarile se fac din trei in trei luni, la o luna sau chiar la un an. 

Mai precis, daca indicele de referinta - sa spunem Robor - creste de la 10% la 11% - atunci rata dobanzii la credit se va majora cu 1 punct procentual. Acest mecanism este specific creditelor ipotecare, dar se foloseste uneori si la creditele imobiliare.

Regula de modificare a ratei de dobanda a fost introdusa odata cu adoptarea OUG 50/2010, inclusiv pentru clientii vechi ai bancilor, prin semnarea de acte aditionale. Marea majoritate a bancilor au pastrat in vigoare actele aditionale, chiar si cand legislatia a permis anularea lor.

Bancile sunt obligate potrivit legii sa afiseze dobanda anuala efectiva (DAE) pentru creditele imobiliare si ipotecare.

Rata dobanzii este cel mai important cost, insa nu trebuie ignorate nici comisioanele. Acestea au inceput sa detina o pondere tot mai importanta in costul total al creditului, in special comisioanele lunare.

Conform noilor prevederi legislative, bancile nu pot solicita in cazul unui credit decat:

  • rata de dobanda, 
  • comision de analiza dosar in suma fixa, 
  • comision lunar aplicat la sold sau comision de administrare cont curent, 
  • comision de rambursare anticipate, daca este cazul. 

De asemenea, costuri aditionale creditului sunt costul cu asigurarea de imobil sau de viata, precum si costurile evaluarii imobilului ipotecat si taxele notariale.

Comisionul de analiza dosar nu are un impact prea mare asupra costului total al creditului, chiar si atunci cand nivelul sau este ridicat. In schimb, comisioanele lunare, chiar daca pot parea nesemnificative au impact mult mai mare. In plus, baza de calcul la care se aplica are o foarte mare importanta. 

Sa luam cazul unui credit de 50.000 euro pe 25 ani cu o rata a dobanzii de 8%. Plata unui comision de 200 euro la acordare face ca DAE sa urce la aproximativ 8,4%, fara alte costuri suplimentare.

Acum sa consideram un credit care are doar un comision lunar de 0,2%, calculat la sold. DAE urca in acest caz de 10,9%. 

Pachetul de asigurari solicitat de banca este un alt element de care trebuie tinut cont. In timp ce asigurarea imobilului este intotdeauna obligatorie, asigurarea de viata este impusa doar de unele institutii, in functie de politica proprie de gestionare a riscurilor. Primele platite pentru cele doua polite se adauga la costul total al creditului. Trebuie semnalat ca exista institutii de credit care acorda gratuit fie una, fie ambele tipuri de asigurari.

Majoritatea creditelor imobiliare ofera clientilor posibilitatea de a se imprumuta pe perioade de pana la 20 ani. Termenul maxim de rambursare se intinde, in unele cazuri, chiar pana la 35 de ani. Conditia este ca la scadenta persoana respectiva sa nu depaseasca varsta legala de pensionare.

Alegerea termenului optim de rambursare se face insa de la caz la caz. Nu trebuie neaparat aleasa perioada maxima de rambursare oferita de banca, doar pentru a obtine o rata lunara cat mai mica.

Cu cat perioada de rambursare este mai extinsa, cu atat dobanzile totale platite de cel care se imprumuta sunt mai mari. De exemplu, la un credit de 20.000 euro cu o rata a dobanzii de 8%, clientul face o economie de aproximativ 5.000 de euro daca reduce perioada de rambursare de la 25 la 20 de ani. Acest lucru inseamna acceptarea unei rate mai mari, insa efortul financiar suplimentar este de numai 12 euro pe luna.

Bineinteles, nu intotdeauna este posibila comprimarea termenul de creditare, deoarece solicitantii trebuie sa se incadreze in criteriile impuse de banca centrala. Pentru persoanele aflate la limita pragului de indatorare, singura solutie pentru a se califica pentru un imprumut ramane varianta extinderii duratei finantarii.

Optiunea rambursarii anticipate este un alt aspect important de care trebuie tinut cont in selectarea creditului. Pe masura ce veniturile unei persoane cresc, aceasta va putea rambursa o rata mai mare cu scopul de a-si diminua costul datoriei. 

De aceea, trebuie tinut cont si de comisionul de rambursare anticipata in selectarea produsului ales. Conform legislatiei, institutiile de credit pot solicita comisioane de rambursare doar in cazul in care imprumutul are dobanda fixa. Chiar si in aceste conditii, comisionul de rambursare anticipata este de cel mult 0,5% in ultimul an de creditare, respectiv maximum 1% in rest. 

Suma maxima pe care o persoana o poate imprumuta este direct proportionala cu venitul lunar (la nivel individual sau familial, dupa caz). Conform noilor reglementari, bancile pot stabili individual propriile praguri de indatorare. 

De regula, la persoanele cu venituri mai mari, bancile accepta un grad de indatorare mai ridicat. Bancile urmaresc ca dupa plata ratelor, venitul ramas la dispozitia clientului sa fie suficient ca sa acopere cheltuielile curente. 

Venitul luat in calcul de banci pentru acordarea creditului - numit si venit disponibil - se determina prin scaderea cheltuielilor de subzistenta din venitul total incasat de client. Nivelul acestor costuri se determina de la caz la caz pentru fiecare client, in functie de numarul membrilor de familie.  

In acest sens, fiecare banca stabileste un cost fix pe membru de familie. De exemplu, daca acest cost este de aproximativ 350 lei, la o familie cu patru persoane care castiga 2.000 lei pe luna, banca va lua in calcul doar 600 lei (2.000-350x4). 

Acesta este venitul disponibil la care se aplica procentul corespunzator gradului de indatorare admis de banca, pentru a determina rata lunara maxima. La cazul de mai sus, daca banca accepta un grad de indatorare de 50%, atunci familia respectiva va putea plati o rata maxima de 300 lei.

Cea mai simpla solutie pentru a obtine un imprumut cat mai mare este extinderea perioadei de rambursare. Scadenta maxima la creditele ipotecare a ajuns in prezent chiar si la 35 ani.

Creditul de refinantare este utilizat pentru a rambursa integral un credit aflat in derulare, dar mai costisitor. Refinantarea unui imprumut este recomandata atunci cand ratele dobanzilor au scazut destul de mult comparativ cu dobanda pe care o plateste un client la un credit aflat in derulare.

Pentru ca refinantarea sa fie eficienta, diferenta de dobanda trebuie sa fie mai mare decat comisionul de rambursare anticipata a vechiului credit si comisioanele percepute la acordarea noului imprumut (inclusiv politele de asigurare).

De exemplu, o persoana mai are de rambursat la un credit ipotecar suma de 5.000 euro. Contractul mai are 5 ani pana la scadenta, iar rata dobanzii pe care o plateste este de 12%.

Daca s-ar refinanta la 8%, ar plati in urmatorii 5 ani o dobanda totala de aproximativ 1.080 euro, cu aproape 600 euro mai putin decat la creditul existent.

Tranzactia are insa propriile costuri: clientul trebuie sa achite la vechiul imprumut un comision de rambursare in avans, care nu poate depasi insa 1% (50 euro) si un comision de analiza dosar pentru noul imprumut, pe care-l consideram a fi 100 euro pentru noul credit.

Costul refinantarii va fi de 150 de euro, insa prin dobanda mai mica, va face in final o economie de 450 euro (600-150).

Nu este neaparat necesar ca refinantarea sa se faca pe o perioada egala cu durata ramasa la vechiul credit. Se poate opta si pentru o perioada mai scurta, situatie in care clientul realizeaza o economie suplimentara de costuri. De asemenea, cu aceasta ocazie este posibila chiar extinderea termenului de rambursare si /sau majorarea sumei imprumutate.

Programul Prima Casa face parte din masurile anticriza initiate de guvern pentru a sustine sectoarele economice prioritare.

Obiectivul principal este sa deblocheze activitatea de creditare si sa impulsioneze sectorul constructiilor, ceea ce va avea efecte benefice asupra activitatii economice si crearii de noi locuri de munca.

Programul consta in facilitarea accesului populatiei la credite ipotecare. In acest scop, statul garanteaza in prezent 50% din imprumuturile acordate de banci, cu conditia ca acestea sa acorde credite mai ieftine.

Pentru a participa la Programul Prima Casa, clientii trebuie sa se adreseze uneia dintre bancile participante.

Clientul depune apoi documentatia de credit la banca, in vederea analizarii dosarului. Daca acesta este aprobat, atunci dosarul este trimis la Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM, in vederea obtinerii garantiei din partea statului.

Fondul analizeaza cererea, dupa care poate aproba dosarul, il poate respinge sau il poate retrimite la banca, in cazul in care nu este complet sau nu a fost completat corect. 

In cazul in care Fondul aproba dosarul, are loc apoi semnarea contractului de credit intre banca si client, precum si semnarea contractului de garantare intre toate cele 3 parti implicate – clientul, banca si Fondul de garantare.

Solicitantii de credite vor trebui sa indeplineasca urmatoarele conditii :

  • Nu au detinut si nu detin nici in prezent in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane in suprafata utila mai mare de 50 mp, cu exceptia cotelor parti de locuinta dobandite prin mostenire
  • Achizitioneaza o locuinta finalizata sau in diferite stadii de finalizare, inclusiv locuinte construite prin programele derulate de Agentia Nationala a Locuintelor (ANL)
  • Construiesc de la zero o locuinta individuala sau in asociere cu alti 6 beneficiari, cu conditia sa aiba in posesie terenul aferent iar autorizatia de constructie sa fi fost primita dupa data de 23 februarie 2010
  • Dispun de avansul minim necesar
  • Se obliga sa constituie un depozit colateral egal cu dobanda datorata pe o perioada de 3 luni
  • Se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata timp de 5 ani de la data dobandirii 
  • Asigura locuinta impotriva tuturor riscurilor si cesioneaza drepturile de despagubire in favoarea statului roman.

Creditele sunt acordate de banci numai in lei si trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii legate de cost:

  • Rata dobanzii la lei nu va depasi Robor la 3 luni plus 2,5 puncte procentuale
  • Marja include nivelul total al comisioanelor percepute de banca
  • Comisionul de garantare, platit catre FNGCIMM, este de 0,49% pe an, aplicat la jumatate din sold
  • Nu se percep comisioane de rambursare anticipata
  • Avansul minim este de 5% din pretul locuintei, daca pretul de cumparare este de pana la 60.000 euro, iar pentru locuintele mai scumpe, avansul minim este de 3.000 euro plus diferenta dintre pretul de achizitie si limita de 60.000 euro
  • In cazul constructiei individuale, avansul minim este de 5% din valoarea constructiei, daca aceasta nu depaseste 70.000 euro; daca valoarea constructiei este mai mare avansul va fi de 3.500 euro plus diferenta
  • Durata maxima de rambursare este de 30 ani.
  • Locuinta achizitionata se incadreaza in clasa A, B sau C de eficienta energetica

Bancile sunt obligate sa mentina aceste conditii pe toata durata contractului de credit. Spre deosebire de un credit obisnuit, ipoteca va fi instituita in proportie de 50% in favoarea statului si restul de 50% in favoarea bancii.

Pentru a obtine un credit Prima Casa, solicitantul trebuie sa prezinte in primul rand documentele care atesta veniturile obtinute. De obicei, in cazul salariatilor, acestea sunt:

  • Adeverinta de venit
  • Copie dupa contractul de munca sau dupa cartea de munca
  • Copie dupa fisa fiscala
  • Copie dupa certificatul de casatorie (daca este cazul)
  • Declaratie la notar cu privire la faptul ca solicitantul (si sotia, unde este cazul) nu are nicio locuinta in proprietate, partial sau integral, si nu are in derulare un credit ipotecar.

Persoanele care obtin venituri din chirii, dividende si activitati independente trebuie sa prezinte documentele specifice care dovedesc obtinerea acestor venituri.

Pe langa documentele care atesta veniturile, sunt necesare si actele cu privire la imobilul achizitionat:

  • precontract de vanzare-cumparare sau precontract de constructie incheiat cu o firma specializata
  • actul de proprietate asupra imobilului/terenului pe care urmeaza sa se construiasca
  • extrase din documentatia cadastrala.

In functie de situatia imobilului achizitionat, bancile pot cere ulterior si documente suplimentare, fata de cele solicitate initial clientului.

Costurile ocazionate de obtinerea unui credit prin programul Prima Casa sunt urmatoarele:

  • Dobanda este principalul cost al creditului. Aceasta este variabila, rata dobanzii fiind formata dintr-o marja fixa si indicele de referinta (Robor 3 luni).
  • Comision de gestiune – unele banci practica dobanzi mai mici, insa impun comisioane lunare, care influenteaza de multe ori semnificativ costul total al creditului.
  • Comision de garantare – acesta este de 0,49% pe an si se calculeaza la jumatate din soldul creditului.
  • Comision de analiza dosar – cele mai multe banci au renuntat la acest cost, insa mai sunt cazuri cand trebuie platit si acest comision.
  • Taxele notariale.
  • Costurile cu evaluarea imobilului – unele banci suporta acest cost in locul clientului;
  • Asigurari – asigurarea imobilului este obligatorie la toate bancile, in timp ce asigurarea de viata este de cele mai multe ori optionala. Exista insa si cazuri cand asigurarea de viata este obligatorie, caz in care majoreaza costul total al creditului.

Pentru locuintele finalizate si cele nefinalizate (aflate in diverse faze de executie), avansul minim este stabilit prin lege la 5% din pretul de achizitie, daca pretul locuintei este mai mic de 60.000 euro.

La imobilele mai scumpe, avansul minim este egal cu diferenta dintre pretul de achizitie si pragul de 57.000 euro. Astfel, daca imobilul se cumpara la pretul de 70.000 euro, avansul minim este de 13.000 euro (70.000-57.000).

In cazul locuintelor noi (destinate achizitionarii dupa finalizare) si a celor viitoare (ce urmeaza sa se construiasca de catre beneficiari individuali), avansul minim este de 5%, daca pretul imobilului este mai mic de 70.000 euro.

Pentru locuintele care au un pret mai mare de 70.000 euro, avansul minim va fi egal cu diferenta dintre valoarea de achizitie si pragul de 66.500 euro.

Un tratament special se aplica pentru locuintele care urmeaza sa se construiasca de catre asociatii fara personalitate juridica. Fiecare solicitant va trebui sa dispuna de un avans minin de 5%, daca pretul de achizitie este de pana la 75.000 euro, respectiv diferenta dintre pretul de achizitie si pragul de 71.250 euro, pentru locuintele mai scumpe.

Programul Prima Casa nu impune un venit minim pentru cei care doresc sa obtina un credit ipotecar, astfel ca orice persoana care obtine venituri poate beneficia de credit.

Creditul maxim ce poate fi obtinut prin Programul Prima Casa este limitat la 57.000 euro. Pentru a imprumuta aceasta suma, clientii trebuie sa dispuna de un venit familial net de aproximativ 3.000 lei.

Acest lucru nu inseamna ca familiile cu venituri mai mici de 3.000 lei pe luna nu pot participa in acest program. Suma maxima imprumutata va fi insa mai mica, in functie de capacitatea de rambursare a fiecaruia.

In acest sens, este recomandat sa alegeti urmatoarele optiuni din formular:

  • Selectati la Gradul maxim de indatorare - 50% (nivelul mediu acceptat de banci in prezent);
  •  Alegeti la Durata de rambursare - 30 ani (perioada maxima acceptata in Programul Prima Casa);
  •  Alegeti Moneda creditului – EUR (dobanzile sunt mai mici, astfel ca suma imprumutata va fi mai mare);
  • Alegeti la Tipul creditului optiunea Credit imobiliar/ipotecar;
  • Completati nivelul practicat de banca la Rata dobanzii si comisionul lunar (la bancile unde acesta exista).

Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM recomanda clientilor sa isi rezerve o perioada de 60 de zile in antecontractele de vanzare-cumparare pentru finalizarea tranzactiei, pentru a fi siguri ca nu risca sa piarda banii dati ca avans. In general, vanzatorii impun plata unui avans, urmand ca in termenul stabilit cumparatorul sa achite diferenta. Daca nu reuseste sa obtina credit pana la acea data, cumparatorul poate pierde avansul.

Durata in care se obtine un credit Prima Casa depinde de cele mai multe ori de procedurile interne adoptate de fiecare banca. Unele banci reusesc sa analizeze dosarul si sa ofere raspuns clientilor (daca este respins sau acceptat) intr-o saptamana, iar altele chiar si in 2 saptamani sau mai mult.

Timpul de analiza se poate prelungi, daca situatia specifica a clientului nu este evaluata corect de la inceput de functionarii bancii. In cazul in care departamentul intern care analizeaza riscul de credit solicita noi documente, atunci durata de aprobare se prelungeste.

Ulterior, dosarul ajunge la Fondul de Garantare, care in 5 zile lucratoare va analiza dosarul.

Daca dosarul nu este intocmit corect de catre banca, Fondul il retrimite pentru completari, ceea ce poate conduce la noi intarzieri.

Programul Prima Casa permite obtinerea de finantare in vederea constructiei de la zero a unui imobil, prin intermediul unei firme specializate.

Garantia maxima ce poate fi acordata de stat ajunge la 66.500 euro in cazul in care exista un singur solicitant. Daca se asociaza insa minim 2 familii, se poate solicita o finantare comuna, in vederea construirii unui bloc, iar garantia individuala urca la 71.250 euro.

Modificarile legislative aparute in 2010 au imbunatatit procedura de lucru. Bancile vor putea acorda elibera creditul in transe, corespunzator fazelor de executie a proiectului.

De asemenea, creditul pentru constructie va putea fi acordat numai acelor solicitanti care au obtinut o autorizatie de constructie dupa data de 23 februarie 2010.

In momentul in care un client intarzie plata ratelor cu mai mult de 90 de zile, atunci banca poate solicita plata garantiei de la stat, in proportie de 50% din aceasta.

Ulterior, statul isi recupereaza pierderea prin executarea silita a clientului. Procedura aplicata va fi cea aferenta recuperarii oricarei datorii neachitate la bugetul de stat.

Dupa efectuarea platii catre banca, Ministerul Finantelor Publice informeaza Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF) din raza teritoriala unde isi are domiciliul fiscal beneficiarul creditului, in vederea efectuarii procedurii de executare silita. Clientul va fi informat in scris despre aceste proceduri printr-o scrisoare recomandata cu confirmare de primire.

In cazul in care popririle (retinerile din salariu) stabilite de ANAF genereaza consecinte sociale deosebite, legea prevede ca se poate decide suspendarea temporara sau totala a executarii silite prin poprire, in functie si de motivele invocate de client. In acest sens, clientul trebuie sa depuna o cerere la ANAF.