Ghidul cumparatorului

Ghidul cumparatorului

Vă prezentăm paşii ce ar trebui făcuţi în caz de cumpărare

De ce să colaborez cu Domina Imobiliare?

Am ales să demarăm procesul de cumpărare a apartamentului tău cu acest aspect, al colaborării cu un consultant imobiliar, pentru că un profesionist îţi va oferi cele mai bune sfaturi încă din fazele incipiente ale cumpărării. Specialiştii Domina Imobiliare îţi vor oferi un pachet personalizat de servicii, adaptat cerinţelor tale, începând cu identificarea nevoilor tale locative şi continuând cu celelalte etape prezentate mai jos.

De ce să colaborezi cu un specialist Domina Imobiliare? Îţi vom oferi mai jos câteva dintre motivele pentru care vei găsi singur răspunsul la această întrebare:

  • Pentru a avea acces la informaţii. Specialiştii noştri îţi vor oferi informaţii preţioase legate de preţurile la care s-au tranzacţionat alte oferte în zona selectată de tine, perioada cea mai potrivită pentru a face o achiziţie, timpul de când o anumită ofertă este listată pe piaţă, precum şi de istoricul şi caracteristicile zonei unde doreşti să cumperi un apartament;
  • Pentru a avea acces la oferte. Specialiştii noştri îţi vor deschide uşile. Astfel, tu vei avea posibilitatea de a viziona într-un interval de timp rezonabil mai multe apartamente, fiecare dintre ele răspunzând solicitărilor tale într-o mare măsură;
  • Pentru a câştiga timp. Timpul este foarte preţios atât pentru tine, cât şi pentru specialiştii noştri. De aceea, ei vor identifica pentru tine cele mai bune variante în cel mai scurt timp posibil şi vei putea astfel alege dintre acestea apartamentul perfect pentru tine şi familia ta;
  • Pentru a câştiga încredere. Apelând la serviciile specialiştilor noştri nu vei călca pe un teren minat, apartamentele prezentate fiind vizionate iniţial de către aceştia. Este foarte important să nu intri într-un apartament legat la ochi, specialiştii noştri punându-ţi la dispoziţie prezentări explicite ale acestuia, în format text, foto şi video;
  • Pentru a câştiga bani. Specialiştii noştri negociază pentru tine cel mai bun preţ pentru apartamentul selectat;
  • Pentru a câştiga siguranţă. Tranzacţia de vânzare-cumpărare se desfăşoară conform normelor legale în vigoare. În acest sens, specialiştii noştri vor verifica toate documentele apartamentului selectat.
Cum aleg o locuinţă?

Cum aleg să cumpăr un apartament sau o casă?

Iată câteva sfaturi pentru a vă ajuta să faceţi cea mai bună alegere în a cumpăra cea mai bună casă sau cel mai potrivit apartament care să vă satisfacă nevoile şi preferinţele locative din toate punctele de vedere.

Odată ce aţi stabilit cartierele în care vă doriţi să locuiţi şi v-aţi analizat bugetul de care dispuneţi pentru cumpărarea apartamentului sau casei dorite, faceţi o cerere unui consilier imobiliar cu criteriile dumneavoastră. Acesta va analiza cererea şi vă va trimite o ofertă personalizată cu proprietăţile disponibile în condiţiile descrise de dumneavoastră.

În urma analizării ofertei primite, vă puteţi decide, în baza bugetului avut, care sunt apartamentele sau casele care vă satisfac nevoile ca şi spaţiu sau număr de camere. Din lista de imobile vă veţi putea alege să vizionaţi ofertele de case sau apartamente la vânzare cu cele mai multe caracteristici şi facilităţi care satisfac cerinţele în alegerea dumneavoastră.

Când lista de oferte se reduce, luaţi în considerare şi tipurile de imobile: case unifamiliale, case duplexuri, case înşiruite sau apartamente. În ce tip de imobil v-ar plăcea cel mai mult să locuiţi? Pe masură ce începeţi să vizionaţi proprietăţi, o să tineţi cont şi de nevoile şi gusturile personale în a vă decide dacă doriţi să cumpăraţi o proprietate nouă, în care nu mai aveţi de investit, o proprietate mai veche, dar aici trebuie să acceptaţi finisajele existente sau o proprietate veche pe care va trebui să o renovaţi.

Toţi cumpărătorii ţin cont şi de posibilitatea de revânzare, la un moment dat, a imobilului pe care urmează să-l achiziţioneze. Pentru cei care cumpără un apartament cu 2 camere va fi nevoie să se mute la un apartament mai mare, cu 3 sau 4 camere. Clienţii care hotărăsc să cumpere un apartament cu 3 sau 4 camere se vor îndrepta, mai târziu, spre o casă duplex, o casă înşiruită sau chiar o casă unifamilială.

Dacă luaţi în considerare că la un moment dat veţi revinde proprietatea, gândiţi-vă să fie un apartament sau o casă normală, nu ceva ieşit din tipar. Pentru proprietăţile mai puţin obişnuite, target-ul de clienţi este limitat şi restrâns.

Atunci când ai găsit casa ori apartamentul care este în mod clar cel mai bun cămin pentru tine, acţionează! Nu aşteptaţi, pentru că în acest timp un alt client poate fi mult mai hotărât decât dumneavoastră în luarea deciziilor!

Trimiteţi un e-mail la [email protected] sau sunaţi la numărul de telefon 0737 800 000, pentru a ne spune ce doriţi să cumpăraţi, iar noi vă vom trimite, în cel mai scurt timp, o ofertă personalizată!

Care sunt etapele parcurse în procesul de vânzare?

Specialiştii Domina Imobiliare îţi recomandă să parcurgi următorii paşi:

Primul pas este stabilirea preţului final de vânzare între părţi şi asigurarea de faptul că nu există nicio neînţelegere în acest sens. 

Al doilea pas este acela de a permite cumpărătorului să verifice actele de proprietate ale vânzătorului. Cumpărătorul poate studia actele doar în prezenţa vânzătorului, la sediul agenţiei imobiliare sau la un notar. În niciun caz nu se oferă actele de proprietate în original unei persoane necunoscute. 

Al treilea pas este semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, preferabil la sediul agenţiei imobiliare sau la notar. Acest antecontract este o promisiune asumată de ambele părţi de a încheia în viitor, la preţul convenit, contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem de importante şi anume: preţul vânzării-cumpărării; data - limită până la care trebuie semnat contractul de vânzare-cumpărare final; termenul de eliberare a imobilului; avansul plătit prin antecontract; modalitatea de plată a preţului imobilului. Antecontractul are o importanţă deosebită, deoarece prin semnarea lui înţelegerea dintre părţi capătă valoare juridică, iar dacă o parte doreşte să nesocotească această înţelegere, cealaltă parte se poate adresa cu succes instanţei de judecată. 

Al patrulea pas este obţinerea actelor, beneficiind de sprijinul permanent al specialiştilor noştri.

Al cincilea pas este semnarea contractului final de vânzare-cumpărare la notar. Ambele părţi trebuie să ia de la notar cel puţin un exemplar al contractului final de vânzare-cumpărare. 

După semnarea contractului, cumpărătorul poate solicita sprijinul pentru schimbarea abonamentelor la utilităţi (gaze, electricitate, internet, telefonie etc.) de pe numele vânzătorului pe numele cumpărătorului, în calitatea sa de nou proprietar al imobilului. 

Ce documente trebuie să solicit vânzătorului înainte de a semna contractul de vânzare - cumpărare?

Este obligatoriu ca tranzacţia de vânzare-cumpărare să se desfăşoare respectând toate normele şi procedurile legale, în condiţii de maximă siguranţă pentru părţi. În acest sens, verificarea documentelor devine o sarcină pe cât de importantă, pe atât de complicată pentru un cumpărător neavizat.

Apelând la serviciile Domina Imobiliare, vei beneficia şi de această facilitate în cadrul pachetului personalizat pe care ţi-l vom oferi. Specialiştii noştri sunt în măsură să-ţi prezinte sau să solicite în numele tău, lista de documente necesare pentru identificarea apartamentului, a proprietarilor, a viciilor juridice (dacă acestea există) şi a oricăror alte aspecte pe care tu, cu siguranţă ai dificultăţi în a le descoperi.

  • Actul de proprietate asupra apartamentului poate fi, după caz, contract de vânzare-cumpărare, certificat de moştenitor, contract de donaţie, sentinţă civilă etc;
  • Extrasul de carte funciară, care se obţine de către biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciară din cadrul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciară este documentul care certifică datele de identificare ale unei proprietăţi, precum şi situaţia juridică a acesteia (dacă este sau nu ipotecată, dacă există sau nu interdicţii de înstrăinare etc.);
  • Documente care certifică faptul că vânzătorul nu are datorii în legătură cu apartamentul vândut (certificatul fiscal, care se obţine de la Administraţia Financiară şi care confirmă faptul că proprietarul este la zi cu dările faţă de stat; adeverinţă de la asociaţia de proprietari, care să arate că proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de întreţinere, de reparaţii sau alte cheltuieli comune; adeverinţă de la furnizorul de electricitate, care să arate că proprietarul este cu plăţile la zi etc.);
  • Certificatul energetic, document care atestă performanţa energetică a clădirii, prezentarea acestuia devenind o obligaţie legală a vânzătorului începând cu anul 2013;
  • Declaraţie de la primărie (după caz) cu specificarea că imobilul nu este revendicat sau sunt notate procese în circuitul civil, în situaţia în care imobilul a fost dobândit în baza Legii nr. 10 sau nr. 112.
  •  Actele de identitate ale vânzătorilor. 
Ce tipuri de credite imobiliare oferă băncile?

Creditele imobiliare sau ipotecare pot fi folosite: pentru cumpărarea sau construcţia unei locuinţe, pentru modernizarea/extinderea unui imobil, pentru achiziţia unui teren şi viabilitatea acestuia sau pentru refinanţarea unor împrumuturi similare.

Având în vedere modificările legislative apărute la finalul anului 2008 şi ulterior reglementările BNR de la finalul anului 2011, între un credit ipotecar şi unul imobiliar nu mai există nicio diferenţă.

Principala deosebire constă în modul de actualizare a dobânzilor. La creditele ipotecare, legislaţia impunea ca băncile să ajusteze dobânzile variabile numai în funcţie de un indice de referinţă verificabil. Acum acest lucru este obligatoriu la orice tip de credit, inclusiv la cele imobiliare.

Creditul punte este un produs special în categoria creditelor pentru locuinţe. Împrumutul este destinat persoanelor care deţin o locuinţă şi vor să o vândă pentru a cumpăra alta.

Spre deosebire de un împrumut normal care se rambursează în timp, în mai multe rate, creditele punte se rambursează, de regulă, integral la scadenţă.

Împrumutul este restituit după vânzarea imobilului deţinut iniţial în proprietate, iar pe perioada contractului, se plăteşte numai dobânda.

Pe lângă destinaţiile clasice, creditele imobiliare/ipotecare pot fi folosite şi pentru refinanţarea unui credit similar contractat în trecut.

Această soluţie este recomandată persoanelor care au în derulare un împrumut la o dobândă mult mai mare decât cea existentă pe piaţă în prezent. Apelarea la un asemenea credit le permite clienţilor să-şi diminueze, uneori substanţial, costul cu dobânda.

De ce să aleg un credit în lei?

Împrumutul în valută era preferat înainte de majoritatea persoanelor care îşi achiziţionau casa prin credit. Decizia era motivată de faptul că dobânzile la euro, franci elveţieni şi dolari erau mai mici decât cele la lei.

După ce criza financiară s-a făcut simţită şi la noi, băncile au început să renunţe treptat la creditele în franci elveţieni şi dolari până la eliminarea acestora. În prezent, oferta acestora mai este compusă doar din credite în lei şi euro.

În ultimii ani BNR a început să impulsioneze creditul în lei prin scăderea repetată a dobânzii cheie. Acest lucru a dus la scăderea abruptă a dobânzilor în lei, astfel că diferenţa între costul acestora şi a celor în euro a devenit din ce în ce mai mică. În unele cazuri costurile sunt chiar comparablie. 

Creditele în lei nu sunt lipsite totuşi de riscuri, deoarece împrumuturile pentru locuinţe au dobânzi variabile care sunt indexate în funcţie de dobânzile de pe piaţa interbancară.

În acest sens, un risc foarte mare vine din partea Robor care, deşi a scăzut până la minime istorice, evoluţia acestuia se poate inversa oricând. Se poate observa că de-a lungul anilor evoluţia acestuia a înregistrat atât scăderi ample, cât şi creşteri pe măsură.

Pe de altă parte, un atu important al creditelor în lei este că nu expun clientul la riscul valutar. Acest lucru înseamnă că rata lunară de rambursat - calculată în lei - nu se modifică în funcţie de evoluţia cursului de schimb.

Iar dacă avem în vedere deprecierea abruptă a monedei naţionale din ultima perioadă, un credit în lei poate fi o alegere mai prudentă.

Din acest motiv, este foarte important ca solicitanţii de credite să compare ofertele a cât mai multe bănci, deoarece pot economisi în acest fel sume importante.

Un avantaj al creditelor în lei vine şi din prisma avansului. Ca urmare a reglementărilor BNR de la finalul anului 2011, creditele în lei presupun un avans minim de 15%.

Pe de altă parte, în cazul creditelor imobiliare acordate în altă valută, situaţia este diferită. Dacă împrumutul este acordat în aceeaşi monedă în care solicitanţii îşi încasează veniturile, avansul minim porneşte de la 20%. Cei care doresc un împrumut într-o altă valută decât cea în care obţin salariul, trebuie să prezinte un avans minim de cel puţin 25%.

Ce avantaje are creditul în valută?

Împrumuturile în valută sunt, în general, recomandate persoanelor care obţin venituri în monedă străină sau au salariile indexate în funcţie de cursul de schimb. În aceste cazuri, riscul valutar este acoperit, iar clientul nu va fi afectat de evoluţiile nefavorabile de pe piaţa valutară. 

Persoanele care încasează venituri în lei pot opta în siguranţă pentru creditele în valută numai dacă nu se împrumută până la limita gradului maxim de îndatorare. În acest caz, clienţii ar trebui să opteze pentru un prag ceva mai mic, pentru a se asigura că pot face faţă unei posibile deprecieri semnificative a monedei naţionale.

Costul creditului este format din dobânzi şi comisioane. Dar la împrumuturile în valută intervine un cost suplimentar generat de evoluţia cursului de schimb. Atunci când leul se apreciază (cursul de schimb euro/leu scade), rata lunară - transformată în lei - se micşorează, astfel că împrumuturile în valută devin mai ieftine. Invers, când leul se depreciază, creditele în monedă străină se scumpesc.

Sa luăm un exemplu. Un împrumut în lei are o dobândă de 8%, iar altul în valută de 7%. În cazul în care leul se depreciază într-un an cu 5%, dobânda reală plătită de client (exprimată în lei) la împrumutul în monedă străină va fi de 12,4% (1,07x1,05-1). 

În caz contrar - când leul se apreciază într-un an cu 5% - dobânda reală plătită la creditul în valută este de numai 1,7% (1,07x0,95-1).

În încercarea de a limita riscul valutar la care se expun clienţii, noile reglementări ale BNR impun un avans minim de 25% în cazul clienţilor care obţin venituri în lei şi doresc un împrumut imobiliar în euro. 

Contrar, clienţii care obţin venituri în lei şi se îndreaptă către un credit ipotecar în aceeaşi monedă, pot prezenta un avans de doar 20%, în funcţie de normele interne ale fiecărei bănci în parte.

Aceste impuneri nu se aplică şi în cazul creditelor acordate prin programul "Prima Casă"

Dobândă fixă sau variabilă?

Majoritatea băncilor practică dobânzi variabile la creditele imobiliare, produsele cu dobânzi fixe fiind destul de puţine.

Creditele cu dobândă fixă oferă clientului posibilitatea de a cunoaşte încă de la început toate costurile pe care le are un credit imobiliar pe toată durata sa de viaţă. Astfel, nu vor exista surprize ulterior, iar rata lunară stabilită iniţial rămâne bătută în cuie.

Ratele fixe ale dobânzilor încorporează evoluţia viitoare a randamentelor, astfel că acestea pot fi mai mari sau mai mici decât cele variabile, în funcţie de perspectivele pe termen lung. De exemplu, dobânzile la lei se aşteaptă să scadă în următorii ani, astfel că dobânzile fixe ar trebui să fie mai mici decât cele variabile.

În cazul creditelor în valută, tendinţa pieţei va fi de aliniere la standardele UE, pe fondul creşterii competiţiei dintre bănci. Prin urmare, în următorii ani, ne putem aştepta că împrumuturile ipotecare în euro să aibă costuri similare cu cele oferite de băncile europene.

În cazul în care un client contractează un credit la o dobândă fixă ridicată, el nu va putea beneficia de o eventuală reducere a dobânzilor pe piaţa internă. Singura soluţie pentru a-şi reduce costul împrumutului va fi refinanţarea.

Creditele cu dobânzi variabile oferă posibilitatea de a beneficia de o eventuală ieftinire a finanţărilor. Există, însă, şi riscul ca în cazul în care dobânzile cresc, clientul să fie nevoit să plătească rate tot mai mari la credit.

Pe lângă împrumuturile cu dobânzi fixe şi variabile, tot mai multe bănci au introdus şi credite cu dobânzi mixte: rata dobânzii este fixă pentru o perioadă iniţială de 1, 3 sau 5 ani, iar ulterior aceasta se transformă într-una variabilă.

De regulă, dobânda stabilită la începutul perioadei de creditare este situată sub media pieţei, însă ulterior este posibil ca banca să-şi recupereze discountul oferit iniţial, prin practicarea unor dobânzi mai ridicate.

Creditele cu dobânzi mixte reprezintă o soluţie atractivă pentru persoanele care doresc să contracteze un împrumut imobiliar pe o perioadă relativ scurtă. În acest fel, vor beneficia de avantajele dobânzii scăzute pe cea mai mare parte a timpului în care se derulează contractul.

Cum se ajustează dobânzile?

Modificările aduse dobânzilor variabile de la credite se pot face, potrivit legii, numai în funcţie de un indice de referinţă verificabil. Acesta poate fi un indice monetar de referinţă - Robor, Euribor, Libor. 

Astfel, rata dobânzii la credit este formată dintr-o marjă fixă, care se adaugă la indicele de referinţă. De exemplu, formula de calcul poate fi 5 puncte procentuale peste Euribor la 6 luni. În acest caz, dobânda la credit se modifică doar dacă au loc creşteri sau scăderi ale ratei Euribor, marja fiind fixă pe toată durata contractului.

În prezent, rata dobânzii se modifică periodic, în funcţie de evoluţiile de pe piaţa monetară. Intervalul de ajustare este de regulă de şase luni, dar sunt şi cazuri când modificările se fac din trei în trei luni, la o lună sau chiar la un an. 

Mai precis, dacă indicele de referinţă - să spunem Robor - creşte de la 10% la 11% - atunci rata dobânzii la credit se va majora cu 1 punct procentual. Acest mecanism este specific creditelor ipotecare, dar se foloseşte uneori şi la creditele imobiliare.

Regula de modificare a ratei de dobândă a fost introdusă odata cu adoptarea OUG 50/2010, inclusiv pentru clienţii vechi ai băncilor, prin semnarea de acte adiţionale. Majoritatea băncilor au păstrat în vigoare actele adiţionale, chiar şi când legislaţia a permis anularea lor.

Care sunt costurile unui credit?

Băncile sunt obligate, potrivit legii, să afişeze dobânda anuală efectivă (DAE) pentru creditele imobiliare şi ipotecare.

Rata dobânzii este cel mai important cost, însă nu trebuie ignorate nici comisioanele. Acestea au început să deţină o pondere tot mai importantă în costul total al creditului, în special comisioanele lunare.

Conform noilor prevederi legislative, băncile nu pot solicita în cazul unui credit decât:

  • rată de dobândă, 
  • comision de analiză dosar în sumă fixă, 
  • comision lunar aplicat la sold sau comision de administrare cont curent, 
  • comision de rambursare anticipată, dacă este cazul. 

De asemenea, costuri adiţionale creditului sunt costul cu asigurarea de imobil sau de viaţă, precum şi costurile evaluării imobilului ipotecat şi taxele notariale.

Comisionul de analiză dosar nu are un impact prea mare asupra costului total al creditului, chiar şi atunci când nivelul său este ridicat. În schimb, comisioanele lunare, chiar dacă pot părea nesemnificative, au impact mult mai mare. În plus, baza de calcul la care se aplică are o foarte mare importanţă. 

Să luăm cazul unui credit de 50.000 euro pe 25 ani cu o rată a dobânzii de 8%. Plata unui comision de 200 euro la acordare face ca DAE să urce la aproximativ 8,4%, fără alte costuri suplimentare.

Acum să considerăm un credit care are doar un comision lunar de 0,2%, calculat la sold. DAE urcă în acest caz de 10,9%. 

Pachetul de asigurări solicitat de bancă este un alt element de care trebuie ţinut cont. În timp ce asigurarea imobilului este întotdeauna obligatorie, asigurarea de viaţă este impusă doar de unele instituţii, în funcţie de politica proprie de gestionare a riscurilor. Primele plătite pentru cele două poliţe se adaugă la costul total al creditului. Trebuie semnalat că există instituţii de credit care acordă gratuit fie una, fie ambele tipuri de asigurări.

Ce perioadă de rambursare aleg?

Majoritatea creditelor imobiliare oferă clienţilor posibilitatea de a se împrumuta pe perioade de până la 20 ani. Termenul maxim de rambursare se întinde, în unele cazuri, chiar până la 35 de ani. Condiţia este ca la scadenţă persoana respectivă să nu depăşească vârsta legală de pensionare.

Alegerea termenului optim de rambursare se face însă de la caz la caz. Nu trebuie neapărat aleasă perioada maximă de rambursare oferită de bancă, doar pentru a obţine o rată lunară cât mai mică.

Cu cat perioada de rambursare este mai extinsa, cu atat dobanzile totale platite de cel care se imprumuta sunt mai mari. De exemplu, la un credit de 20.000 euro cu o rată a dobânzii de 8%, clientul face o economie de aproximativ 5.000 de euro dacă reduce perioada de rambursare de la 25 la 20 de ani. Acest lucru înseamnă acceptarea unei rate mai mari, însă efortul financiar suplimentar este de numai 12 euro pe lună.

Bineînţeles, nu întotdeauna este posibilă comprimarea termenul de creditare, deoarece solicitanţii trebuie să se încadreze în criteriile impuse de banca centrală. Pentru persoanele aflate la limita pragului de îndatorare, singura soluţie pentru a se califica pentru un împrumut rămâne varianta extinderii duratei finanţării.

Opţiunea rambursării anticipate este un alt aspect important de care trebuie ţinut cont în selectarea creditului. Pe masură ce veniturile unei persoane cresc, aceasta va putea rambursa o rată mai mare cu scopul de a-şi diminua costul datoriei. 

De aceea, trebuie ţinut cont şi de comisionul de rambursare anticipată în selectarea produsului ales. Conform legislaţiei, instituţiile de credit pot solicita comisioane de rambursare doar în cazul în care împrumutul are dobândă fixă. Chiar şi în aceste condiţii, comisionul de rambursare anticipată este de cel mult 0,5% în ultimul an de creditare, respectiv maximum 1% în rest. 

Ce credit pot obţine cu venitul meu?

Suma maximă pe care o persoană o poate împrumuta este direct proporţională cu venitul lunar (la nivel individual sau familial, după caz). Conform noilor reglementări, băncile pot stabili individual propriile praguri de îndatorare. 

De regulă, la persoanele cu venituri mai mari, băncile acceptă un grad de îndatorare mai ridicat. Băncile urmăresc ca după plata ratelor, venitul rămas la dispoziţia clientului să fie suficient ca să acopere cheltuielile curente. 

Venitul luat în calcul de bănci pentru acordarea creditului - numit şi venit disponibil - se determină prin scăderea cheltuielilor de subzistenţă din venitul total încasat de client. Nivelul acestor costuri se determină de la caz la caz pentru fiecare client, în funcţie de numărul membrilor de familie.  

În acest sens, fiecare bancă stabileşte un cost fix pe membru de familie. De exemplu, dacă acest cost este de aproximativ 350 lei, la o familie cu patru persoane care câştigă 2.000 lei pe lună, banca va lua în calcul doar 600 lei (2.000-350x4). 

Acesta este venitul disponibil la care se aplică procentul corespunzător gradului de îndatorare admis de bancă, pentru a determina rata lunară maximă. La cazul de mai sus, dacă banca acceptă un grad de îndatorare de 50%, atunci familia respectivă va putea plăti o rată maximă de 300 lei.

Cea mai simplă soluţie pentru a obţine un împrumut cât mai mare este extinderea perioadei de rambursare. Scadenţa maximă la creditele ipotecare a ajuns în prezent chiar şi la 35 ani.

Când este bine să te refinanţezi?

Creditul de refinanţare este utilizat pentru a rambursa integral un credit aflat în derulare, dar mai costisitor. Refinanţarea unui împrumut este recomandată atunci când ratele dobânzilor au scăzut destul de mult comparativ cu dobânda pe care o plăteşte un client la un credit aflat în derulare.

Pentru ca refinanţarea să fie eficientă, diferenţa de dobândă trebuie să fie mai mare decât comisionul de rambursare anticipată a vechiului credit şi comisioanele percepute la acordarea noului împrumut (inclusiv poliţele de asigurare).

De exemplu, o persoană mai are de rambursat la un credit ipotecar suma de 5.000 euro. Contractul mai are 5 ani până la scadenţă, iar rata dobânzii pe care o plăteşte este de 12%.

Dacă s-ar refinanţa la 8%, ar plăti în următorii 5 ani o dobândă totală de aproximativ 1.080 euro, cu aproape 600 euro mai puţin decât la creditul existent.

Tranzacţia are însă propriile costuri: clientul trebuie să achite la vechiul împrumut un comision de rambursare în avans, care nu poate depăşi însă 1% (50 euro) şi un comision de analiză dosar pentru noul împrumut, pe care-l considerăm a fi 100 euro pentru noul credit.

Costul refinanţării va fi de 150 de euro, însă prin dobândă mai mică, va face în final o economie de 450 euro (600-150).

Nu este neapărat necesar ca refinanţarea să se facă pe o perioadă egală cu durata rămasă la vechiul credit. Se poate opta şi pentru o perioadă mai scurtă, situaţie în care clientul realizează o economie suplimentară de costuri. De asemenea, cu această ocazie este posibilă chiar extinderea termenului de rambursare şi/sau majorarea sumei împrumutate.

Ce este Programul "Prima Casă"?

Programul "Prima Casă" face parte din măsurile anticriză iniţiate de guvern pentru a susţine sectoarele economice prioritare.

Obiectivul principal este să deblocheze activitatea de creditare şi să impulsioneze sectorul construcţiilor, ceea ce va avea efecte benefice asupra activităţii economice şi creării de noi locuri de muncă.

Programul constă în facilitarea accesului populaţiei la credite ipotecare. În acest scop, statul garantează în prezent 50% din împrumuturile acordate de bănci, cu condiţia ca acestea să acorde credite mai ieftine.

Cum se obţine un credit?

Pentru a participa la Programul "Prima Casă", clienţii trebuie să se adreseze uneia dintre băncile participante.

Clientul depune apoi documentaţia de credit la bancă, în vederea analizării dosarului. Dacă acesta este aprobat, atunci dosarul este trimis la Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM, în vederea obţinerii garanţiei din partea statului.

Fondul analizează cererea, după care poate aproba dosarul, îl poate respinge sau îl poate retrimite la bancă, dacă nu este complet sau nu a fost completat corect. 

În cazul în care Fondul aprobă dosarul, are loc apoi semnarea contractului de credit între bancă şi client, precum şi semnarea contractului de garantare între toate cele 3 părţi implicate – clientul, banca şi Fondul de garantare.

Cine poate obţine credit?

Solicitanţii de credite vor trebui să îndeplinească următoarele condiţii:

  • Nu au deţinut şi nu deţin nici în prezent în proprietate o locuinţă, individual sau în comun, împreună cu soţii lor sau cu alte persoane în suprafaţă utilă mai mare de 50 m.p., cu excepţia cotelor părţi de locuinţă dobândite prin moştenire
  • Achiziţionează o locuinţă finalizată sau în diferite stadii de finalizare, inclusiv locuinţe construite prin programele derulate de Agenţia Naţională a Locuinţelor (ANL)
  • Construiesc de la zero o locuinţă individuală sau în asociere cu alţi 6 beneficiari, cu condiţia să aibă în posesie terenul aferent, iar autorizaţia de construire să fi fost primită după data de 23 februarie 2010
  • Dispun de avansul minim necesar
  • Se obligă să constituie un depozit colateral egal cu dobânda datorată pe o perioadă de 3 luni
  • Se obligă să nu înstrăineze locuinţa achiziţionată timp de 5 ani de la data dobândirii 
  • Asigură locuinţă împotriva tuturor riscurilor şi cesionează drepturile de despăgubire în favoarea statului român.
Care sunt condiţiile de creditare?

Creditele sunt acordate de bănci numai în lei şi trebuie să îndeplinească următoarele condiţii legate de cost:

  • Rata dobânzii la lei nu va depăşi Robor la 3 luni plus 2,5 puncte procentuale
  • Marja include nivelul total al comisioanelor percepute de bancă
  • Comisionul de garantare, plătit către FNGCIMM, este de 0,49% pe an, aplicat la jumătate din sold
  • Nu se percep comisioane de rambursare anticipată
  • Avansul minim este de 5% din preţul locuinţei, dacă preţul de cumpărare este de până la 60.000 euro, iar pentru locuinţele mai scumpe, avansul minim este de 3.000 euro plus diferenţa dintre preţul de achiziţie şi limita de 60.000 euro
  • În cazul construcţiei individuale, avansul minim este de 5% din valoarea construcţiei, dacă aceasta nu depaşeşte 70.000 euro; dacă valoarea construcţiei este mai mare, avansul va fi de 3.500 euro plus diferenţă
  • Durata maximă de rambursare este de 30 ani.
  • Locuinţa achiziţionată se încadrează în clasa A, B sau C de eficienţă energetică

Băncile sunt obligate să menţină aceste condiţii pe toată durata contractului de credit. Spre deosebire de un credit obişnuit, ipoteca va fi instituită în proporţie de 50% în favoarea statului şi restul de 50% în favoarea băncii.

Care sunt documentele necesare?

Pentru a obţine un credit "Prima Casă", solicitantul trebuie să prezinte în primul rând documentele care atestă veniturile obţinute. De obicei, în cazul salariaţilor, acestea sunt:

  • Adeverinţa de venit
  • Copie după contractul de muncă sau după cartea de muncă
  • Copie după fişa fiscală
  • Copie după certificatul de căsătorie (dacă este cazul)
  • Declaraţie la notar cu privire la faptul că solicitantul (şi soţia, unde este cazul) nu are nicio locuinţă în proprietate, parţial sau integral şi nu are în derulare un credit ipotecar.

Persoanele care obţin venituri din chirii, dividende şi activităţi independente trebuie să prezinte documentele specifice care dovedesc obţinerea acestor venituri.

Pe lângă documentele care atestă veniturile sunt necesare şi actele cu privire la imobilul achiziţionat:

  • precontract de vânzare-cumpărare sau precontract de construcţie încheiat cu o firmă specializată
  • actul de proprietate asupra imobilului/terenului pe care urmează să se construiască
  • extrase din documentaţia cadastrală.

În funcţie de situaţia imobilului achiziţionat, băncile pot cere ulterior şi documente suplimentare, faţă de cele solicitate iniţial clientului.

Care sunt costurile?

Costurile ocazionate de obţinerea unui credit prin programul "Prima Casă" sunt următoarele:

  • Dobânda este principalul cost al creditului. Aceasta este variabilă, rata dobânzii fiind formată dintr-o marjă fixă şi indicele de referinţă (Robor 3 luni).
  • Comision de gestiune – unele bănci practică dobânzi mai mici, însă impun comisioane lunare, care influenţează de multe ori semnificativ costul total al creditului.
  • Comision de garantare – acesta este de 0,49% pe an şi se calculează la jumătate din soldul creditului.
  • Comision de analiză dosar – cele mai multe bănci au renunţat la acest cost, însă mai sunt cazuri când trebuie plătit şi acest comision.
  • Taxele notariale.
  • Costurile cu evaluarea imobilului – unele bănci suportă acest cost în locul clientului;
  • Asigurări – asigurarea imobilului este obligatorie la toate băncile, în timp ce asigurarea de viaţă este de cele mai multe ori opţională. Există, însă, şi cazuri când asigurarea de viaţă este obligatorie, caz în care majorează costul total al creditului.
Cum se determină avansul minim?

Pentru locuinţele finalizate şi cele nefinalizate (aflate în diverse faze de execuţie), avansul minim este stabilit prin lege la 5% din preţul de achiziţie, dacă preţul locuinţei este mai mic de 60.000 euro.

La imobilele mai scumpe, avansul minim este egal cu diferenţa dintre preţul de achiziţie şi pragul de 57.000 euro. Astfel, dacă imobilul se cumpără la preţul de 70.000 euro, avansul minim este de 13.000 euro (70.000 - 57.000).

În cazul locuinţelor noi (destinate achiziţionării după finalizare) şi a celor viitoare (ce urmează să se construiască de către beneficiari individuali), avansul minim este de 5%, dacă preţul imobilului este mai mic de 70.000 euro.

Pentru locuinţele care au un preţ mai mare de 70.000 euro, avansul minim va fi egal cu diferenţa dintre valoarea de achiziţie şi pragul de 66.500 euro.

Un tratament special se aplică pentru locuinţele care urmează să se construiască de către asociaţii fără personalitate juridică. Fiecare solicitant va trebui să dispună de un avans minin de 5%, dacă preţul de achiziţie este de până la 75.000 euro, respectiv diferenţa dintre preţul de achiziţie şi pragul de 71.250 euro, pentru locuinţele mai scumpe.

Ce credit pot obţine cu venitul meu?

Programul "Prima Casă" nu impune un venit minim pentru cei care doresc să obţină un credit ipotecar, astfel că orice persoană care obţine venituri poate beneficia de credit.

Creditul maxim ce poate fi obţinut prin Programul "Prima Casă" este limitat la 57.000 euro. Pentru a împrumuta această sumă, clienţii trebuie să dispună de un venit familial net de aproximativ 3.000 lei.

Acest lucru nu înseamnă că familiile cu venituri mai mici de 3.000 lei pe lună nu pot participa în acest program. Suma maximă împrumutată va fi, însă, mai mică, în funcţie de capacitatea de rambursare a fiecăruia.

În acest sens, este recomandat să alegeţi următoarele opţiuni din formular:

  • Selectaţi la Gradul maxim de îndatorare - 50% (nivelul mediu acceptat de bănci în prezent);
  • Alegeţi la Durata de rambursare - 30 ani (perioada maximă acceptată în Programul "Prima Casă");
  • Alegeţi Moneda creditului – EUR (dobânzile sunt mai mici, astfel că suma împrumutată va fi mai mare);
  • Alegeţi la Tipul creditului opţiunea Credit imobiliar/ipotecar;
  • Completaţi nivelul practicat de bancă la Rata dobânzii şi comisionul lunar (la băncile unde acesta există).
Cât durează obţinerea unui credit?

Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM recomandă clienţilor să îşi rezerve o perioadă de 60 de zile în antecontractele de vânzare-cumpărare pentru finalizarea tranzacţiei, pentru a fi siguri că nu riscă să piardă banii daţi ca avans. În general, vânzătorii impun plata unui avans, urmând ca în termenul stabilit cumpărătorul să achite diferenţa. Dacă nu reuşeşte să obţină credit până la acea dată, cumpărătorul poate pierde avansul.

Durata în care se obţine un credit "Prima Casă" depinde de cele mai multe ori de procedurile interne adoptate de fiecare bancă. Unele bănci reuşesc să analizeze dosarul şi să ofere răspuns clienţilor (dacă este respins sau acceptat) într-o săptămână, iar altele chiar şi în 2 săptămâni sau mai mult.

Timpul de analiză se poate prelungi dacă situaţia specifică a clientului nu este evaluată corect de la început de funcţionarii băncii. În cazul în care departamentul intern care analizează riscul de credit solicită noi documente, atunci durata de aprobare se prelungeşte.

Ulterior, dosarul ajunge la Fondul de Garantare, care în 5 zile lucrătoare va analiza dosarul.

Dacă dosarul nu este întocmit corect de către bancă, Fondul îl retrimite pentru completări, ceea ce poate conduce la noi întârzieri.

Cum se acordă creditul pentru construcţie?

Programul "Prima Casă" permite obţinerea de finanţare în vederea construcţiei de la zero a unui imobil, prin intermediul unei firme specializate.

Garanţia maximă ce poate fi acordată de stat ajunge la 66.500 euro în cazul în care există un singur solicitant. Dacă se asociază însă minim 2 familii, se poate solicita o finanţare comună, în vederea construirii unui bloc, iar garanţia individuală urcă la 71.250 euro.

Modificările legislative apărute în 2010 au îmbunătăţit procedura de lucru. Băncile vor putea acorda creditul în tranşe, corespunzător fazelor de execuţie a proiectului.

De asemenea, creditul pentru construcţie va putea fi acordat numai acelor solicitanţi care au obţinut o autorizaţie de construire după data de 23 februarie 2010.

Ce se întâmplă dacă nu mai pot plăti ratele?

În momentul în care un client întârzie plata ratelor cu mai mult de 90 de zile, atunci banca poate solicita plata garanţiei de la stat, în proporţie de 50% din aceasta.

Ulterior, statul îşi recuperează pierderea prin executarea silită a clientului. Procedura aplicată va fi cea aferentă recuperării oricărei datorii neachitate la bugetul de stat.

După efectuarea plăţii către bancă, Ministerul Finanţelor Publice informează Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) din raza teritorială unde îşi are domiciliul fiscal beneficiarul creditului, în vederea efectuării procedurii de executare silită. Clientul va fi informat în scris despre aceste proceduri printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

În cazul în care popririle (reţinerile din salariu) stabilite de ANAF generează consecinţe sociale deosebite, legea prevede că se poate decide suspendarea temporară sau totală a executării silite prin poprire, în funcţie şi de motivele invocate de client. În acest sens, clientul trebuie să depună o cerere la ANAF.