Ce trebuie sa stii cand cumperi un teren extravilan?

Robert Kiyosaki, cunoscutul autor al cartilor "Tata bogat, tata sarac" si "Cadranul banilor" spune asa: "Investitia in imobiliare, chiar si la o scara foarte mica, ramane o metoda incercata si dovedita, care-ti aduce cash flow si prosperitate."

Daca si tu esti de acord cu aceasta afirmatie si ai decis ca acum este momentul oportun sa iti cumperi o bucata de teren, atunci cu siguranta trebuie sa citesti cu mare atentie intreg articolul.

De ce? Pentru ca, in el, iti voi raspunde la toate nelamuririle pe care le-ai putea avea in legatura cu achizitionarea unui teren extravilan. Insa nu doar atat. Iti voi spune si care sunt avantajele si dezavantajele sale.

Incepem! Fii silitor si ia-ti notie pentru a putea la final sa iei o decizie inteleapta!

( Iar daca te intereseaza sa afli informatii despre achizitia unui teren intravilan, citeste articolul urmator: Ce trebuie sa stii cand cumperi un teren intravilan ).

Ce inseamna un teren extravilan?

In primul rand, termenul de extravilan este caracteristic spatiului situat in afara unei localitati si, practic, nu se pot ridica constructii pe suprafata lui. 

In al doilea rand, in momentul in care te-ai hotarat sa cauti un teren extravilan de vanzare, trebuie sa stii ca acesta se incadreaza in doua mari categorii: terenul extravilan agricol si terenul intravilan agricol, care apartine intravilanului unei anumite zone. Fara o procedura prealabila, constructiile sunt interzise pe ambele teritorii deoarece sunt incluse in circuitul agricol.


Iata ce trebuie sa stii cand vrei sa cumperi un teren extravilan

1. CARE ESTE CALITATATEA SOLULUI

Daca vrei sa cumperi un teren extravilan pentru cultivare, ai nevoie de un pamant roditor, asa ca inainte de orice, ai grija ca solul sa nu fie sterp! 

In cazul in care vrei sa construiesti pe el, verifica-i consistenta. Pamantul neproductiv ingreuneaza procesul de constructie, presupunand costuri suplimentare. Daca nu te pricepi, mai bine platesti de la bun inceput un inginer specialist ca sa te ajute.


2. ESTE TEREN EXTRAVILAN SAU INTRAVILAN 

Daca vrei sa iti construiesti o casa, un depozit sau un alt tip de constructie pe acel teren, urmatorul pas pe care trebuie sa-l faci este sa treci terenul din extravilan in intravilan.

Daca iei aceasta decizie, inarmeaza-te cu multa multa rabdare. Asta pentru ca, aceasta procedura este cea mai complexa din intreg procesul de achizitionare. 

Pentru inceput, bucata de pamant pe care urmeaza sa se construiasca trebuie sa treaca mai intai in intravilanul agricol si de abia apoi in intravilanul construibil. Nu intamplator am scris „bucata de pamant”. Este important sa constientizezi ca in intravilan trebuie sa se incadreze doar portiunea de teren deasupra careia vrei sa iti ridici constructia. Restul pamantului se va numi in continuare teren agricol! 

O astfel de miscare este inteligenta deoarece presupune taxe mai mici. Astfel, ordinea procesului de trecere din extravilan in intravilan este urmatoarea: 

  • proprietarul va obtine mai intai un cadastru, iar apoi va intabula terenul
  • proprietarul va scrie o cerere catre primarie in care va solicita aceasta schimbare
  • proprietarul si arhitectul vor intocmi un plan urbanistic zonal prin intermediul caruia teritoriul achizitionat va fi integrat in intravilanul acelei localitati; de retinut ca aceasta etapa nu este una scurta, ci poate dura intre 4 si 24 de luni.

In concluzie, cea mai buna alegere pe care o poti face este sa cumperi un teren care apartine intravilanului agricol dintr-o localitate pentru a te limita doar la scoaterea acestuia din sfera agricola. Astfel, nu mai este nevoie sa faci trecerea din extravilan in intravilan, ci doar sa elimini terenul din circuitul agricol. Asta inseamna economie de timp si de bani.


3. CARE ESTE PRETUL TRECERII UNUI TEREN DIN EXTRAVILAN IN INTRAVILAN

Cu totii suntem curiosi sa aflam cat costa sa treci un teren extravilan in intravilan! Ei bine, aici nu am o veste tocmai buna.

Desi atunci cand esti in cautarea unui teren arabil de vanzare, te gandesti ca vei cumpara terenul cu un pret mic, este bine de stiut ca pretul trecerii lui poate fi de trei ori mai mare decat cel initial.

Vestea buna, asa cum am specificat si mai devreme, este ca putem trece in intravilan doar o parte din acel teren agricol pe care il cumparam, deci impozitul va fi crescut doar pentru lotul pe care l-ai scos din circuitul agricol.

4. CARE SUNT TAXELE NOTARIALE LA VANZAREA UNUI TEREN EXTRAVILAN

Da, trebuie sa luam si acest aspect in calcul. Nu putem vorbi despre vanzare de teren extravilan fara sa avem in vedere anumite taxe pe care trebuie sa le platim pentru a-l trece de pe numele proprietarului actual pe numele viitorului proprietar.

Ei bine, te afli in locul potrivit, deoarece am creat pentru tine un calculator de taxe notariale online, care iti va fi de mare ajutor! Doar completeaza calculatorul cu datele necesare si vei afla intr-o clipa ce suma ai de platit la notar.

Cu toate acestea, retine ca aceste taxe variaza in functie de notar, asa ca incepe cautarea, vorbeste cu 2-3, chiar 4 notari si fa alegerea cea mai profitabila pentru tine. In felul acesta, poti face o economie sesizabila.

De asemenea, este important sa retii ca, suma de bani reprezentand taxele de vanzare ale terenului catre o persoana fizica, este diferita de cazul in care, terenul i se vinde unei persoane juridice.

In mod normal, asteapta-te ca, daca tranzactia se produce intre persoane juridice ( firme ) sa platesti taxe mai mari la stat in comparatie cu cazul in care, procesul de vanzare cumparare se realizeaza intre persoane fizice.


Cum ne folosim de tehnologia actuala?

In momentul in care esti in cautarea unui teren agricol de vanzare, te gandesti in primul rand la suma pe care esti dispus sa o platesti pentru achizitionarea terenului dorit.

Pentru obtinerea unui buget real de care vei avea nevoie te sfatuiesc sa consulti un arhitect sau un agent imobiliar cu experienta in domeniu, care sa te lamureasca nu doar in ceea ce priveste pretul terenului, ci si in privinta altor taxe care se incadreaza in procesul de constructie.

Dupa ce ai stabilit bugetul, profita de tehnologia actuala si cauta in mediul online terenuri care sa se incadreze in suma prestabilita. In plus, ar fi util sa folosesti si aplicatia Google Earth pentru a te convinge de existenta portiunii de pamant.


Cat de important este regimul atmosferic din zona respectiva?

Foarte important! In clipa in care cauti un teren agricol de vanzare, ar trebui sa te informezi cu privire la precipitatiile si temperaturile din zona. Fie ca vei folosi pamantul in scopul cultivarii, fie ca vei dori sa construiesti ceva pe suprafata lui, clima iti poate da peste cap toate planurile!

Ai mare grija la poluare, aglomeratie, zgomote neplacute si la alte aspecte. Ele iti pot afecta nu doar munca agricola, ci si sanatatea! Cu o mica cercetare, facuta in mod inteligent, in prealabil, pot fi prevenite dezastrele de tipul inundatiilor.


In concluzie...

Daca achizitonezi un teren extravilan si nu vrei sa il treci in intravilan, este foarte simplu si nu ai nevoie de un buget ridicat. In schimb, daca te-ai hotarat sa faci aceasta schimbare, sfatul meu este urmatorul: implica-te, cerceteaza si investeste nu doar bani, ci si timp!

In cazul in care nu iti aloci suficient timp pentru a-ti aduna informatiile respective in legatura cu aspecte precum: bugetul de care ai nevoie, calitatea solului, gradul de risc in ceea ce priveste catastrofele naturale ( zona inundabila, zona cu grad seismic ridicat etc. ) si taxele notariale, este posibil sa arunci cu banii in stanga si-n dreapta si sa nu obtii rezultatul dorit.

Asa ca, ai grija, concentreaza-te, si fa alegerea castigatoare! Succes!